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如何找準定位和穿越培養(yǎng)期，是此類項目開發(fā)策略制定的核心。隨著新一代消費者的出現(xiàn)、城市擁擠情況的增加以及公共交通系統(tǒng)的改進，遠郊商業(yè)迎來越來越好的機會。以下結(jié)合RET睿意德的項目實踐經(jīng)驗，針對“遠郊商業(yè)究竟憑什么能夠吸引人到訪？”這一問題，做出深入探討：

遠郊商業(yè)通常位于距離城區(qū)車程約一小時左右的位置，主要面向主城區(qū)家庭半日休閑消費及就近地緣客群。與城區(qū)商業(yè)的 “高頻高效且豐富” 的特征相比，大部分客戶需付出往返路程兩小時的時間成本。因此，必然需要一個重大的動因促使客戶前往遠郊商業(yè)場所。依據(jù)項目提供的價值特征，我們將遠郊商業(yè)分為兩個類別，分別闡述如下：

遠郊商業(yè)的一類功能是滿足周末集中采購。具體表現(xiàn)為大型專門店綜合體。其以城郊快速交通節(jié)點為基礎(chǔ)，以目的性采購消費為核心，如奧特萊斯、宜家、免稅店、山姆會員店等折扣超市。此類商業(yè)以集中的高性價比貨品吸引客戶進行批量采購，并以此帶動娛樂、食宿等關(guān)聯(lián)消費。

以奧特萊斯為例，憑借高品質(zhì)商品與顯著價格優(yōu)勢，有效對接了消費者“又好又省”的剛性購物需求。特別是在家庭成員集體決策進行季節(jié)性衣物更新、家居裝飾升級或生活必需品批量采購等場景下，奧特萊斯不僅成為了家庭出行購物的理想選擇，還通過愉快的環(huán)境和豐富的品牌選擇，進一步增強了顧客體驗。

奧特萊斯的核心特點在于其大規(guī)模的經(jīng)營模式和相對較低的店鋪密度。這樣的布局需要依托于成本低廉的土地資源，以便有效地控制租金開支，同時為顧客營造出開闊舒適的購物環(huán)境。此外，通過實施大規(guī)模的采購和高效的庫存管理，奧特萊斯能夠進一步優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，從而為消費者提供價格更為優(yōu)惠的商品。這類項目往往會選擇位于交通便捷的位置，以提高顧客的可達性，吸引和服務(wù)于更廣泛的客戶群體，在美國、中國、日本等世界各地都不乏成功案例。

遠郊商業(yè)的另一重要功能在于創(chuàng)造微度假體驗，即通過開發(fā)當?shù)氐淖匀毁Y源和深厚文化底蘊，吸引顧客前來體驗并消費。早期的許多項目都側(cè)重于歷史人文資源，大部分是“仿古建筑群+民俗體驗+特色美食”的組合，這種做法雖然一度成為亮點，但由于形式較為單一且缺乏創(chuàng)新，導致顧客的新鮮感消退后重游率下降，客流持續(xù)下滑。

除了依托歷史人文資源的探索型項目外，一些專注于慢生活的遠郊商業(yè)體也越來越多贏得市場認可，比如日本立川的GREEN SPRINGS。這是一個占地4萬平方米、總建筑面積達到7.6萬平方米的開放式生活綜合體，集購物、大型休閑廣場、辦公空間、精品酒店、劇院及娛樂性質(zhì)的美術(shù)館等多功能于一體。該綜合體位于東京市區(qū)約25公里外，從JR立川站步行大約10分鐘即可到達，旁邊就是著名的昭和紀念公園。面對吸引遠方顧客并激發(fā)其消費興趣的挑戰(zhàn)，GREEN SPRINGS提出了以促進身心健康為核心的生活方式理念，精心打造了一個能夠讓顧客徹底放松、享受寧靜時光的空間。這種獨特的微度假體驗，特別受到了尋求短暫逃離都市喧囂、追求品質(zhì)生活的東京家庭的青睞。

在國內(nèi)，秦皇島的阿那亞、杭州良渚的玉鳥集等，在微度假方向上進行了深度探索與實踐。這些項目不僅充分利用了與主城區(qū)顯著不同的低密度環(huán)境，還深入融合了當?shù)鬲毺氐淖匀痪坝^和人文資源，為消費者提供了一種區(qū)別于日常生活的松弛感。

其中，阿那亞以其海邊的寧靜氛圍和豐富的文化藝術(shù)活動而聞名，成為了人們逃離都市喧囂、尋找心靈慰藉的理想之地。而玉鳥集則依托良渚深厚的歷史文化底蘊，結(jié)合現(xiàn)代設(shè)計理念，打造出一片充滿藝術(shù)氣息的游憩目的地。兩者都不僅僅關(guān)注物理空間的打造，更注重通過精心策劃的文化活動、藝術(shù)展覽以及互動體驗，增強消費者的參與度和情感連接，從而創(chuàng)造出獨一無二的消費體驗。

商業(yè)的盈利邏輯，是為消費者提供了什么樣的商業(yè)消費功能，讓消費者獲得怎樣富有價值的消費體驗。主城區(qū)商業(yè)項目主要提供的是即時性、就近、高頻多次、低時間成本的消費功能，諸如家庭型的購物中心和特色餐飲街區(qū)。而遠郊新區(qū)商業(yè)則是用獲得感來回饋客戶的時間成本，要用更具吸引力的消費體驗和組合來贏得客戶更長時間的駐留來產(chǎn)生消費，進而提升坪效。

基于RET睿意德遠郊商業(yè)的實踐經(jīng)驗，對于遠郊商業(yè)營造的三個關(guān)鍵方面提示如下：

現(xiàn)代人的生活和工作環(huán)境大多被連鎖品牌所包圍，城市商業(yè)區(qū)主要提供的是以效率和標準化為特點的品牌服務(wù)。然而，當人們從城市的喧囂中暫時抽離，選擇微度假模式時，那些具有獨特風格的小店更能夠吸引他們的注意，使他們愿意花時間停留和探索，顧客希望通過這些店鋪獲得互動的樂趣和愉悅的情感體驗。無論是傳統(tǒng)的文化、商業(yè)與旅游結(jié)合的項目，還是現(xiàn)代郊區(qū)的生活方式商業(yè)項目，其核心目的都是為了滿足人們的短期休閑需求，但在具體提供的內(nèi)容和服務(wù)上已經(jīng)有了顯著的變化。

例如，RET睿意德集團曾服務(wù)的杭州玉鳥集，便充分利用了郊區(qū)較低的租金成本和穩(wěn)定的客流量，吸引了大量充滿創(chuàng)意和個人特色的店主入駐，并為他們提供了充分的發(fā)展空間，塑造了項目的獨特魅力，使很多顧客長途跋涉前來探訪。在其已經(jīng)開業(yè)的近百個店鋪中，約有85%是獨具特色的主理人品牌或由當?shù)鼐用穹趸钠放啤＿@樣的布局不僅提升了玉鳥集的文化深度，還為顧客提供了更加多元化的消費體驗。比如藝文類店鋪有單向空間、壹向好生活、醉里工作室、貓的天空之城；小眾體驗店有福來攝影、陌墨辦公用品、何田田傳統(tǒng)食品伴手禮、超探騎行、三菩提香生活研習館、cat cat寵物等；咖啡有青咖墨茶、杭一茉、八角杯、綠藝家、PUMPLI等；餐飲有杭百味、喜姐炸串、澐熹私房菜、索拉餐廳、山野咖餐桌、春家小吃、湖山草堂等。顧客能夠感受到每家店鋪的經(jīng)營者都傾注了大量的創(chuàng)意努力，這極大地激發(fā)了人們的游覽興趣。

該項目組織各家店鋪老板及相關(guān)人員形成利益共同體，取名為 “村創(chuàng)”，定期共同商議所有相關(guān)事項、協(xié)調(diào)安排社群運營活動。最近半年組織的社群活動達到了8場，包含城市微野生活節(jié)、村中一年主題攝影展、夏日微醺集電音節(jié)、闊葉林仲行國畫展、發(fā)光夢盒計劃藝術(shù)展等。

與杭州玉鳥集運用豐富主理人店鋪整合場域不同，日本立川GREEN SPRINGS采用文化體驗大主力店及每周活動帶動本地小主理人商家的做法。客戶能在此參與公共廣場社群活動、周末音樂劇場、眾多本地主理人商業(yè)，帶孩子體驗游玩型美術(shù)館、屋頂小溪流等。

人們到達一個消費場所，本質(zhì)上也是一個投入產(chǎn)出比的衡量，通常愿意在交通上所花的時間與在目的地獲得的價值成正比。這意味著，如果一個商業(yè)項目能提供極其豐富多樣的商品和服務(wù)，實現(xiàn)特定人群一站式消費需求的滿足，那么即使位于郊外，也能具備強大的吸引力。

在歐美等成熟的市場中，這類綜合型商業(yè)項目已經(jīng)成為常態(tài)。例如，美國的Mall of America、英國的Bluewater以及加拿大的West Edmonton Mall，它們不僅僅是購物的地點，更是集娛樂、休閑、餐飲于一體的生活方式中心。這些項目通過引入各種類型的商店、電影院、游樂場甚至室內(nèi)主題公園等設(shè)施，為家庭和游客提供了一天甚至幾天的娛樂選擇，大大延長了顧客的停留時間，提高了消費機會。

而隨著交通設(shè)施的完備化，在帶有典型城市聚居特征的亞洲國家，郊區(qū)購物中心的趨勢也越來越強。例如，東京的Lalaport、曼谷的Mega Bangna以及首爾的Starfield Hanam，都在郊外打造出了能夠讓人游憩購物的綜合性商業(yè)目的地。

城區(qū)商業(yè)由于開發(fā)投資成本高，且客群明確，大部分項目規(guī)劃以提升坪效為首要目標，致使經(jīng)營空間容積率較高并以室內(nèi)為主。然而，由于大多數(shù)人日常的工作和生活本就處于某種高效率的半封閉空間內(nèi)，當轉(zhuǎn)換至開放空間時，便容易產(chǎn)生或舒緩或輕盈的心境。遠郊商業(yè)規(guī)劃的重點應(yīng)該是在于擁有和自然融為一體的開敞空間，力求將大空間讓渡給客戶用于休閑放松，依此塑造的輕松舒適感。

以泰國曼谷的Central Festival EastVille為例，該項目巧妙融合了自然景觀與現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，總面積超過20萬平方米，其中綠地面積占比高達40%。Central Festival EastVille不僅設(shè)有多個室內(nèi)外休閑區(qū)域，如水景花園、兒童游樂場以及戶外劇場等，還特別規(guī)劃了一條長達數(shù)百米的綠色步行街，這條步行街不僅連接了商場內(nèi)部各個功能區(qū)，同時也作為市民日常休閑的重要場所。此外，項目中還融入了多個小型廣場和休息區(qū)，如樹蔭下的閱讀角、面向噴泉的休息長椅等，這些設(shè)計細節(jié)都旨在為顧客提供一個遠離都市喧囂、享受悠閑時光的空間。