老街巷改造的關(guān)鍵，在于恰到好處的留白和自然生長的商業(yè)。
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撰文 | 顯微鏡
編輯 | Zoff
最近人人都在討論《繁花》，作為商業(yè)人也有些特別的感觸。
電視劇本身內(nèi)容陣容演技都不談，只談集中了老中青各領(lǐng)域上海演員的上海話，遮蔽街道的霓虹燈招牌以及與經(jīng)濟起飛記憶掛鉤的黃河路等等...這些都是屬于上海人集體認(rèn)證的寶藏回憶。
這熟悉又回不去的場景，在當(dāng)下，帶著黃河路、中年人、大餐飲輝煌等延申的許多熱點，一起創(chuàng)造了新一輪的線下熱點；的確，這種“舊日情節(jié)”也是一種消費線索，讓人感到安全和溫暖，這也是冬天里大家需要的情緒。
每個城市其實都有自己的“黃河路”。
這些老街、歷史民居和曾經(jīng)熱鬧的老店，也算是每個當(dāng)?shù)厝肆魇派膮⑴c者或者見證者，線下商業(yè)高速發(fā)展的二十年，也卷動了這些街巷的變遷。
繁花帶動了黃河路，是踩準(zhǔn)了經(jīng)濟艱難時，人們?nèi)菀赘袘雅f日繁榮；而老街巷商業(yè)改造，其價值一定也是來自“舊日情結(jié)”加上“當(dāng)代表達”。
分界線在哪里很難說，但上海新天地似乎是一個范本的記憶，然后西關(guān)永慶坊到東山口洋樓，從南頭古鎮(zhèn)到蟠龍?zhí)斓?，從張園到倉街，城市更新和街巷回歸的標(biāo)簽熱潮下，這些老街巷的商業(yè)價值被推到了新的高度。
再把鏡頭拉開，如寬窄巷子，如烏鎮(zhèn)，再如蟠龍?zhí)斓?/strong>…這些泛古鎮(zhèn)泛文旅社區(qū)，在他們身上多多少少標(biāo)記著歷史的沉淀和時代的期盼。
這些基于民居小鎮(zhèn)或歷史老街的共生共創(chuàng)，成就了披著文化外衣的街巷商業(yè)樣本，承載著浮躁年代，口是心非的消費偏好。
如果說傳統(tǒng)購物中心，是通過便捷服務(wù)，去增加了黏性和消費，那么老街巷改造，或許是通過催生浮想聯(lián)翩，去提升了溢價空間。
比如廣州的東山口。
較早進入東山口的潮牌應(yīng)該是Badmarket，在某段采訪中，品牌有提到覺得有歷史撞擊的沖突感和潮流主張很搭；
接著是在地文化，背靠著“新河浦歷史文化街區(qū)”785棟廣州最大的西式別墅群，在地一口氣拿下7棟獨立物業(yè)，將商業(yè)時尚策展多元素融入多個自營或整合品牌“白鳥之歌”“橄欖山”“SND”等等。
到這里，街頭和文娛，歷史和潮流雛形初見。
我們不想去關(guān)注演變進程，而是想問為什么是東山口。
作為廣州傳統(tǒng)的三大步行街，為什么不能是上下九和北京路？因為歷史的變化中，它們一個變成了上一代標(biāo)簽的古鎮(zhèn)樣本，另一個成就了集中購物中心的標(biāo)準(zhǔn)步行街。
只有東山口，學(xué)會了留白，留住了想象空間，也留出了操盤手很難模仿和堅持的節(jié)奏。東山口除了大家熟悉的潮牌別墅，其實一直還有菜市場、騎樓和小吃店民居，這些都被放任，等它被時間沖刷，不急著貼標(biāo)簽，不沒有過度改造和包裝。
于是在漫長的三五年中，恰逢國潮勢頭，Bad market是一個偶然的種子，在地是看似漫不經(jīng)心的牽手，而最終東山口的全面成功，或許是統(tǒng)一規(guī)劃的一方東山是在2022年才開始打造。
留白的想象空間，可能是皇帝的新衣，但也是共創(chuàng)拼圖的邀請函。不只是對消費者，也對其他的品牌，對所有聽到看到和還沒來的人。
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改造不必然一蹴而就，無為而治，是和天時互動，可以播種靜待花開。
成功的案例，往往在一線城市，或者說一線和新一線城市及泛1小時生活圈。
這些地方是購物中心傳統(tǒng)商業(yè)的高密集區(qū)，大中小體量的標(biāo)準(zhǔn)化品牌連鎖，無處不在的便捷生活方式配套和服務(wù)都以商業(yè)地產(chǎn)的面貌呈現(xiàn)給這里的人。
大家習(xí)以為常，即使偶爾被新品牌和新美陳觸動，也是三秒鐘的打卡快樂，購物中心集中迸發(fā)時期最原始的家庭一站式消費和娛樂生活服務(wù)需求在這些地方已經(jīng)殺成了一片紅海。
反而街巷，在大城市主街道大刀闊斧的拓寬中，在舊城改造的修舊如新的陌生中，變成了稀缺，缺的就是好的，如果不夠好，我們可以靠想象和期待補足。
這里不需要像成熟完整的標(biāo)準(zhǔn)購物中心給到一整桌菜，恰到好處的留白和自然生長反而能讓人們找回探索欲和掌控感。
另一個故事是，烏鎮(zhèn)。
十年戲劇節(jié)，烏鎮(zhèn)成功被賦予了新的生命IP，但到最后烏鎮(zhèn)，和烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)，最終誰會是誰的姓名呢？我們看到一次次的迭代升級，內(nèi)容的豐富能級的提升，是策展活動和IP的勝利還是烏鎮(zhèn)本身商業(yè)價值的進步呢？
這個答案可能要失去烏鎮(zhèn)藝術(shù)節(jié)的烏鎮(zhèn)才能解答，又或許，它是兩個項目兩批消費者，共同生長在這里，這不是很有趣，讓一個項目開出兩朵不同的花。
一朵花，是統(tǒng)一管理。
景區(qū)商管統(tǒng)一規(guī)劃著烏鎮(zhèn)民宿和傳統(tǒng)經(jīng)營的代表性小店不少見，但是很大程度上不過分消費，不追求琳瑯滿目，也不可以強調(diào)湊足八大業(yè)態(tài)十大菜系一步一景是很有趣的經(jīng)營新思路，它就這么單調(diào)又重復(fù)著，營造一份符合消費者想象中的原始烏鎮(zhèn)氣息。
本來是周末旅游或者江浙打包停留1-2天的目的地，卻要在戲劇節(jié)這樣的時期讓大量拿著贈送戲票的藝術(shù)家、媒體、演職人員在這里逗留三五天甚至一周。
除了看戲外，每天逛來逛去都是同樣的人同樣的街道游船甚至晚餐店鋪，雖乏善可陳，但卻沒有人會感嘆這里的相聚和別處一樣，這才是沉淀的商業(yè)價值。
另一朵花，是假裝野蠻的刻意生長。
烏鎮(zhèn)藝術(shù)節(jié)很大程度上帶動了南北柵未被開發(fā)區(qū)域的民宿和更多居民生意，街巷的延申感能夠依附和迅速生長，這具備很大的商業(yè)價值。
就像成都泛太古里，上海的泛新天地，杭州的泛銀泰...一個集中故事場所周圍會開出很多假裝不經(jīng)意的小而美。
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還例如，L'EST補完。
藏在太古里背后的小街，再往前則是府南河邊熟悉的二仙橋和城市更新典范的猛追灣。
在這樣一個過渡的街道上，L'EST悄悄完成了它的“城市補完計劃”，這又何嘗不是得益于太古里的強大吸力和猛追灣二仙橋培育的Citywalk延申線路，于是Alimentari 、上森派系的首店紛紛悄然落戶。
老街巷改造能結(jié)出的果實往往超出其本身，因為生活就像河流，會自動蔓延開來，人流動了，商業(yè)就發(fā)生了。
附庸風(fēng)雅也是風(fēng)雅，刻意的自然也是自然。藝術(shù)和文化滿足了懷舊與好奇，新舊不同客人的偏愛，失之東隅則可收之桑榆。
提供了想象空間和藝術(shù)文化價值的街巷范本，或許從商業(yè)專業(yè)操作的角度成功太多偶然，但在人性趨避的角度又太多必然。
人們討厭壓力，人們靠近熟悉。
比如文和友，它的一炮而紅也有老街巷商業(yè)范本的影子；老記憶老街區(qū)的形態(tài)是多元的變化的，甚至并不一定是真正的老街巷。
我們熟悉的文和友，是把長沙經(jīng)典的小吃和老街生活場景搬到了室內(nèi)空間，仿佛FoodCourt2.0時代的開山之作，等到了深圳文和友也試圖把大灣區(qū)廣深的記憶如法炮制，摒棄了已經(jīng)和文和友產(chǎn)生強關(guān)聯(lián)的小龍蝦品種，調(diào)整為廣深偏好的海鮮生蠔。
在經(jīng)歷了開業(yè)即巔峰的直線下沖，到調(diào)整為深圳蠔市場的短暫曇花...最可怕的時候，深圳文和友一大半面積都是空置。
不過在最近，這里又有了新動作。文和友把原來的生蠔海鮮更廣泛偏好的內(nèi)容全部換成了長沙記憶的燒烤小吃湘菜，潤園四季變成了長沙笨蘿卜、蠔仔烙變成了楊裕興粉面店…不能說重回巔峰，至少也起死回生。
其實，文和友的起伏無非就是誤會了文化IP和自身的關(guān)系，不同于人造景觀和內(nèi)容，1：1的還原是精髓所在，其本身的定義不同于小馬路或老街道，也不是公園山林自然地，它是日復(fù)一日，有人真實生活過得地方。這種沉淀的力量如果靠商業(yè)手段去建立，誰會不問一句投產(chǎn)比？
所以或許，另一個艱難的原因是因為太大了，最早，長沙的文和友是一個品牌店。3000㎡的主力店，但是深圳確實一個20000㎡的小盒子，它的形態(tài)已經(jīng)無限接近百貨和購物中心的雛形，內(nèi)容卻單一仍是一個品牌店，于是形似帶來的收益最后也通過神散而流失掉。
這就回到了商業(yè)的經(jīng)營問題，街巷改造某種程度上是要實現(xiàn)日復(fù)一日的生活，和日復(fù)一日的經(jīng)營之間平穩(wěn)的過度和巧妙的升華，要不塌房，就要把商業(yè)改造的動作，從“壘高塔”改成“拼圖游戲”去理解。
一個非重奢回報的商業(yè)樣本，要追求長期主義和持續(xù)高增量是非常難得，現(xiàn)在也很難去做到十年耕耘只問一朝收獲。
所以很多改造，特別是舊改也不必然要一蹴而就，循序漸進，甚至著眼小處蔓延，都有機會。
或源于高增長下的尋根焦慮，或源于時代社群聚集的渴望。
飛速膨脹的10年后，置身于大部分的購物中心里，你甚至很難分得清你在哪個城市。
標(biāo)準(zhǔn)化是擴張的良藥也是短兵相見時代的毒藥，于是大家開始重視Marketing，重視內(nèi)容、角色、社群、Branding…各顯神通的花活，是不是像極了務(wù)虛的老街巷。
曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)是家長，要統(tǒng)一商戶貨品成立大家庭一起前進，后來是校長，要招生要升學(xué)也要協(xié)調(diào)家長共同教育培養(yǎng)。
而現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)的角色可能只需要是土壤，能給到任何根生長的真實，保持土壤的肥沃但不預(yù)設(shè)果實。在這樣一個過剩又茫茫然于出路的商業(yè)緩增時代，用長周期的拼圖，去鼓勵另一種大眾商業(yè)力量的生長。
排骨是排骨，年糕是年糕，但排骨年糕才是經(jīng)典。
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